L’assurance de prêt immobilier : est-elle obligatoire, à quoi sert-elle ?

Lors d’un prêt auprès d’une banque pour financer un projet immobilier, il est commun pour l’emprunteur de l’accompagner par une assurance. Est-ce une obligation ? Et à quoi sert-elle ?

Pas de suspens sur la question : il n’est pas obligatoire pour l’emprunteur de souscrire à une assurance pour un prêt immobilier.

Cependant dans les faits, l’énorme majorité des établissements bancaires va exiger – et ils sont en droit de le faire - une couverture adaptée pour accorder un prêt.

C’est logique : ne connaissant pas parfaitement la solvabilité de l’emprunteur, la banque doit se protéger et couvrir les risques de non-remboursement. Surtout lorsque le montant et la durée du prêt sont importants – ce qui est le cas dans l’immobilier, à la différence d’un prêt à la consommation par exemple.

Pour emprunter, l’acquéreur d’un bien immobilier va ainsi souscrire à une assurance.

L’assurance de prêt immobilier, une protection pour l’emprunteur

A la différence d’une garantie de prêt immobilier (hypothèque, nantissement, PPD…) qui protège surtout la banque, la fonction de l’assurance de prêt est aussi de protéger l’emprunteur.

L’assureur va en effet prendre en charge le remboursement des mensualités, dans le cas où l’emprunteur n’est plus solvable à cause de situations particulières : perte d’emploi, maladie, invalidité, incapacité de travail… Cela évite aussi entre autres que vos créances soient transmises à vos héritiers en cas de décès.

L'emprunteur est ainsi protégé contre les "aléas de la vie" : en cas de coup dur, il s'assure de pouvoir faire face à ses engagements. 

Les différentes garanties de l’assurance de prêt

Il existe différentes garanties dans un contrat d’assurance de prêt, en fonction de votre profil. Certaines sont obligatoires (exigées par les banques), et d’autres sont facultatives : vous les choisissez en fonction de vos besoins.

Garanties décès et PTIA

Les garanties minimales demandées par les banques sont la garantie décès, mentionnée précédemment, qui est généralement couplée à la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie).

Cette dernière garanti le remboursement (total ou partiel) des échéances pour une personne ne pouvant plus travailler (gagner un salaire ou un profit), et qui a besoin de l’aide d’un tiers pour les actes basiques de la vie courante.

Garanties IPT, ITT et IPP

Existent également la garantie Invalidité Permanente Totale (IPT), qui garantit une indemnisation en cas d’invalidité physique ou mentale avant 65 ans (taux d’invalidité de 66% au moins) ;

Et la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT, pour une durée maximale de 3 ans).

Ces garanties sont toujours demandées par les banques en cas d’achat d’une résidence principale ou secondaire - mais pas forcément dans le cadre d’un investissement locatif.

La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP, taux d’invalidité entre 33 et 66%) quant à elle n’est pas toujours demandée, mais peut l’être dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire.

Garantie Perte d’emploi

La garantie perte d’emploi est une garantie facultative qui agit en cas de perte d’emploi du travailleur, l’indemnisation durant en général entre 12 et 18 mois.

Les caractéristiques du contrat d’assurance

Lorsque la banque exige une assurance emprunteur, c’est elle qui va en fixer les caractéristiques. Le contrat d’assurance va ainsi être défini par la banque, qui décide :

• Les garanties minimales exigées : garantie décès, garantie d’incapacité de travail… Quelles garanties sont obligatoires et lesquelles sont facultatives.
• Le mode de couverture du risque : jusqu’à la fin du prêt, jusqu’à tel âge…
• La hauteur de l’assurance du prêt : 100% du montant du prêt ou couverture partielle

C’est après avoir défini ces caractéristiques que la banque va vous proposer une simulation de crédit immobilier et un contrat d’assurance. Mais avant, elle vous fait remplir un questionnaire de santé.

Un questionnaire santé pour mieux évaluer le risque

Pour évaluer au mieux votre « risque » sur le long terme, l’établissement financier va vous soumettre à un questionnaire de santé. Selon vos réponses, la banque va se faire une idée sur votre état de santé, et sur les probabilités que ce dernier s’aggrave.

En fonction de son évaluation de votre risque médical, la banque va ainsi décider de vous couvrir – ou non. Et surtout, si elle va appliquer une « surprime » : une cotisation pour l’assurance plus élevée, du fait d’un risque jugé important.

En général, la surprime est due :

• A l’âge (plus il est élevé plus le risque est grand)
• Aux risques médicaux aggravés (antécédent médicaux, hérédité)
• Aux professions et pratiques à risques.  

Choisir son assurance de prêt

Même si c’est la banque qui définit les caractéristiques du contrat d’assurance, l’emprunteur n’est pas forcé d’être assuré chez elle.

Depuis 2010 et la loi Lagarde, l’emprunteur peut en effet décider de s’adresser à un autre assureur, la seule contrainte étant de respecter les caractéristiques du contrat d’assurance décidé par la banque.

Le but avoué étant de faire jouer la concurrence et obtenir un taux plus compétitif. Car l’assurance ayant un coût non-négligeable dans le montant total du prêt, et dépend de nombreux critères : votre profil, le montant et la durée du prêt, les caractéristiques du contrat d’assurance… A vous de choisir la meilleure assurance en fonction de vos contraintes et besoins !

Ces indications sont indicatives et non-contractuelles. Renseignez-vous en priorité auprès de votre établissement financier.