Le déficit foncier : qu'est-ce que c'est ?

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez ? Si l’appartement que vous avez acheté vous coûte plus qu’il ne vous rapporte – donc si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous pouvez peut-être procéder à un déficit foncier et réduire votre impôt sur le revenu. Comment fonctionne ce système et quelles conditions pour y accéder ?

Vous avez procédé à un investissement locatif : vous avez acheté un appartement dans le but de le louer. Si vous le louez en location non-meublée (aussi appelée location « nue ») et relevez du régime d’imposition au réel, il est possible de déduire vos charges de vos revenus fonciers.

Cependant, si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous êtes alors en situation de déficit foncier.

Une déduction fiscale sur votre impôt sur le revenu

Ce déficit foncier peut être déduit de votre revenu global, pour vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu.

Il est ainsi possible de déduire jusqu’à 10 700€ de déficit foncier chaque année. Et il est même possible de reporter l’excèdent de déficit, s’il existe, et de le déduire :

• sur six ans de l’ensemble de vos revenus
• ou sur dix ans pour vos revenus fonciers.

Pour rappel, le revenu global est composé de vos revenus fonciers et de vos autres revenus.

Par exemple, vous avez acheté un appartement via un emprunt, dont vous remboursez les intérêts à hauteur de 4000 euros par an. Vous louez votre appartement 6000 euros par an, et il vous coûte 4000 euros en diverses charges.

Il vous rapporte donc 6000 euros et vous coûte au total 8000 euros par an.

Votre déficit foncier est donc de 6000 – 8000 = - 2000 euros par an, que vous pourrez déduire de votre impôt sur le revenu.

Quelles charges est-il possible de déduire fiscalement ?

Votre revenu foncier peut être réduit de plusieurs charges que vous supportez :

• Les frais de gestion et d’administration du logement : frais d’agences immobilières, du syndic de copropriété, de conciergerie
• Les impôts non-récupérables, comme la taxe foncière
• Les dépenses d’entretien et de réparation (à ne pas confondre avec des travaux de construction ou d’agrandissement)
• Les charges de provision du syndic de copropriété
• Les charges locatives qui n’ont pas été récupérées auprès du locataire
• Les primes d’assurance
• Les intérêts et les frais d’emprunt (attention, ils ne sont déductibles que du revenu foncier, pas du revenu global)
• L’indemnité d’éviction ou celle de relogement d’un locataire

Comme les charges comprennent les travaux de rénovation, il peut donc être intéressant de procéder à des travaux de ce type dans votre appartement pour profiter de la défiscalisation via le déficit foncier.

Comment déclarer votre déficit ?

Ces charges déductibles doivent être déclarées lors de votre déclaration des revenus fonciers.

Cela se fait par le biais du formulaire 2044, à joindre à la déclaration du revenu global, renseignée par le formulaire 2042.

Les charges doivent évidemment être justifiées par des pièces comme des factures, des plans, des photographies, pour légitimer la déduction fiscale.

Une contrainte de location durant trois ans

Si vous procéder à la défiscalisation via le déficit foncier, vous devez cependant vous engager à mettre en location votre bien pendant les trois prochaines années, selon le Code Général des Impôts. 

Différence entre régime foncier et régime réel

Pour rappel, cette déduction d’impôts du déficit foncier n’est possible que si vous êtes sous le régime d’imposition dit « réel » (par opposition au régime micro-foncier).

Vous êtes soumis au régime micro-foncier si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15000€ par an, et que le logement que vous mettez en location ne bénéficie d’aucun régime particulier. Cependant, même dans ces conditions, vous pouvez décider d’opter pour le régime réel – sous condition d’y être soumis durant trois ans minimum.

Voici les différences entre ces deux régimes :

• Le régime réel vous permet de compter vos charges réelles pour les déduire de vos revenus fonciers
• Le régime micro-foncier applique automatiquement un abattement de 30% sur vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le déficit foncier est donc impossible sous ce régime.

Conclusion

Le déficit foncier permet ainsi de gommer les revenus fonciers, tout en permettant un gain fiscal : vous payez à la fois moins d’impôt sur le revenu et moins d’impôts sur les CSG CRDS.

Par exemple, pour un individu est imposé à la tranche supérieure, un déficit foncier de 10 000€ lui permettra un gain fiscal de :

• Impôt sur le revenu à 45% = 4500€
• CSG CRDS à 17,2% = 1 720€

Soit de 6 220€.a