Les plus-values en immobilier : quelle imposition ?

Vous avez acheté un bien immobilier que vous souhaitez revendre ? Sachez que si vous le vendez plus cher que vous ne l’avez acquis, il existe des taxes sur les plus-values immobilières qui dépendent de votre situation. Êtes-vous concerné ?

Réaliser une plus-value sur un bien immobilier revient à le vendre plus cher que vous ne l’avez acheté. Cette plus-value est imposable via l’impôt sur le revenu. Il existe cependant des cas où le vendeur peut être exonéré de cette imposition.

Calculer sa plus-value

Tout d’abord, si l’on veut bien calculer son imposition sur sa plus-value, il faut calculer cette dernière.

Comme mentionné précédemment, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession (combien vous le vendez) et le prix d’acquisition (combien vous l’avez acheté) du bien immobilier. Si le résultat est positif, alors il donne le montant de la plus-value réalisée.

Le prix de cession est simple à calculer, puisqu’il est indiqué dans l’acte notarié. Il faut cependant y ajouter les éventuelles sommes dépensées par l’acquéreur lors de la cession. Il est aussi possible de déduire de ce prix, sur justificatif, les frais supportés lors de la vente, comme par exemple les diagnostics obligatoires.

Le prix d’acquisition est également inscrit dans l’acte de vente, lorsque vous aviez acheté votre bien immobilier. Il peut être majoré, sous justificatif, de certains frais que vous avez supporté : les frais d’acquisition (frais de notaires, enregistrements), les charges et indemnités données au cessionnaire lors de l’achat, les dépenses pour travaux (agrandissement, amélioration conditionnées, construction), les frais réseaux, de voirie et de distribution.

Si vous avez reçu le bien immobilier gratuitement, via une donation ou une succession, le prix d’acquisition sera égal au montant des droits de donation ou de succession.

Imposition des plus-values

Une fois la plus-value calculée, il faut désormais savoir dans quels cas elle va être imposable.

Pour être imposable, la plus-value doit provenir de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Elle ne concerne cependant pas les plus-values réalisées sur la vente de votre résidence principale.

Voici les cas où une plus-value va être imposée au titre de l’IR :

• lors de la vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain, parking…),
• de la vente via une Société Civile Immobilière – ou SCI – qui n’est pas soumise à l’Impôt sur les Sociétés,
• de la vente des droits qui se rattachent à un bien immobilier – comme des servitudes, et lors d’un échange de biens.

Attention : les plus-values immobilières sont également soumises à l’imposition des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…).

Exonération

Si les plus-values sur les ventes immobilières peuvent être imposables, elles peuvent également être exonérées d’impôt dans plusieurs situations, liées au bien lui-même, au vendeur ou à l’acquéreur.

Ainsi, votre plus-value est exonérée de l’impôt sur le revenu si :

Exonérations liées au bien immobilier vendu

• Vous vendez votre résidence principale et ses dépendances (cour, garage, etc)
• Vous vendez un logement autre que votre résidence principale, mais que vous utilisez l’argent de la vente pour acheter ou construire un autre logement qui vous servira de résidence principale (sous deux ans). Vous devez cependant ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre ans avant la vente.
• Vous vendez un bien à moins de 15 000 euros
• Vous vendez un bien que vous avez depuis plus de 22 ans
• Vous vendez un bien que vous avez échangé dans le cadre de remembrement
• Vous vendez un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2022)

Exonérations liées à l’acquéreur

• Vous vendez votre bien à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2022)
• A un opérateur privé s’engageant à faire des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2022)
• A un particulier qui exerce son droit de délaissement (sous conditions), sous réserve qu’il réemploie tout le montant de la cession par l’achat, l’agrandissement ou la construction d’immeubles dans un délai d’un an
• Vous vendez votre bien exproprié sous conditions du remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’achat, l’agrandissement ou la construction d’immeubles dans un délai d’un an

Exonérations liées à votre situation de vendeur

• Vous êtes bénéficiaire d’une pension vieillesse ou possédez une carte mobilité inclusion, et votre revenu fiscal est inférieur ou égal à 10 988 euros (1^ère part du quotient familial)
• Vous ne résidez pas en France
• Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 ans qui ont précédé la cession ; vous devez cependant utilisez le montant de la vente pour acheter ou construire votre résidence principale d’ici deux ans
• Vous êtes résident d’un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées et votre revenu fiscal est inférieur ou égal à 25 839 euros (1^ère part du quotient familial)

Taux d’imposition

Si vous n’êtes pas dans l’une de ces situations, vous êtes imposables à l’IR et aux prélèvements sociaux sur votre plus-value immobilière.

Dans ce cas, il faut désormais calculer votre imposition, qui dépend de deux choses : l’abattement dont vous profitez et le taux d’imposition en vigueur.

Abattement

Votre plus-value va diminuer en fonction de la durée pendant laquelle vous avez possédé votre bien. Plus elle est grande, plus l’abattement sera fort.

Taux d’imposition

L’impôt sur le revenu impose les plus-values immobilières à hauteur de 19%.

Une taxe additionnelle va s’appliquer si la plus-value est supérieure à 50 000 euros, de 2 à 6% supplémentaires calculés en fonction du montant de la plus-value.

Les prélèvements sociaux quant à eux sont au taux de 17,2%.

Généralement, le notaire va calculer votre plus-value, faire les démarches auprès de l’organe fiscal et établir la déclaration, puis payer votre impôt sur la plus-value immobilière. Vous devrez cependant bien indiquer votre plus-value immobilière sur votre déclaration de revenus.