Dispositif Jeanbrun ou statut du bailleur privé

Le gouvernement confirme son engagement en faveur de la relance du secteur du logement avec l'introduction d'un nouveau statut pour les bailleurs privés. Ce dispositif, prévu pour entrer en vigueur dès la publication de la loi de finances 2026, représente un signal fort et positif pour les investisseurs particuliers et le marché immobilier.

C'est un levier innovant pour investir dans le neuf tout en réduisant vos impôts.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun ou statut du bailleur privé est une réforme fiscale introduite dans la loi de finances 2026 visant à relancer l’investissement locatif privé en France après la fin du dispositif Pinel. Il remplace ce dernier en proposant un nouveau mécanisme basé sur l’amortissement fiscal plutôt que sur une réduction d’impôt forfaitaire.

A qui s'adresse-t-il ?

Le dispositif est destiné aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif avec :

• un objectif d’investissement à long terme (minimum 9 ans de location) ;
• une stratégie de réduction d’impôts via amortissements plutôt que réductions forfaitaires 

Un double avantage fiscal unique :

1/ Amortissement : Chaque année, vous pouvez déduire une partie de la valeur de votre logement neuf de vos revenus locatifs, ainsi vos loyers ne génèrent pas d'impôt (ni d'impôt sur le revenu, (les tranches marginales pouvant aller jusqu’à 45% pour 2026), ni de prélèvements sociaux (le taux actuel CSG-CRDS est de 17,2%)), tant que l'amortissement absorbe les loyers.

2/ Déficit foncier : Lorsque l'amortissement et les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, réduisant ainsi directement le montant de votre impôt. Vous pouvez déduire jusqu'à 10 700 € par an.

Concrètement, cela signifie que :

- Vos loyers sont fiscalement neutralisés pendant de nombreuses années.

- Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt substantielle en imputant le déficit foncier sur vos revenus globaux.

Conditions d'éligibilité

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, votre logement doit :

• Être situé dans un immeuble d'habitation collectif
• Être neuf ou en VEFA
• Être situé sur tout le territoire, sans zonage restrictif,
• Être acquis jusqu'au 31 décembre 2028 (signature de l’acte authentique)
• Être loué nu à usage de résidence principale
• Être mis en location pendant au moins 9 ans
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources
• Être mis en location dans les 12 mois suivant la livraison
• Ne pas être loué à un membre du foyer fiscal ou à un proche

Le fonctionnement du dispositif 

L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition du logement neuf (le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, n’est pas amortissable).

Taux d’amortissement annuel (selon le niveau de loyer) :

• 3,5 % / an en location intermédiaire (plafonds Loyers correspondant aux loyers du marché)
• 4,5 % / an en location sociale
• 5,5 % / an en location très sociale

Plafond annuel de déduction :

Jusqu’à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an selon le niveau de loyer choisi.

Point de départ :

L’amortissement débute le 1er jour du mois d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).

Durée :

L’amortissement est pratiqué chaque année, tant que le logement est loué dans le cadre du dispositif et que le cumul des amortissements pratiqués ne dépasse pas 80% de la valeur du bien, soit pendant 28,5 ans dans le cadre d’un amortissement annuel de 3,5%, avec un engagement de location de 9 ans minimum.

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* dispositif soumis au respect des conditions d'éligibilité, aux obligations déclaratives et respect des conditions locatives