Qu'est-ce que la SCI et à quoi sert-elle ?
Une SCI ou Société Civile Immobilière se constitue pour gérer ou mettre en location des biens immobiliers. A quoi sert-elle, comment la créer et comment fonctionne-t-elle ?
Qu’est-ce qu’une SCI ?
LA SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme de société civile soumise aux articles 1832 et suivants du Code Civil, qui donne les règles générales des sociétés – et notamment des sociétés civiles.
On la distingue justement la SCI de sociétés commerciales comme la SAS ou la SARL, car son objet social est civil, pas commercial.
Comment créer une SCI ?
Comme c’est une société, deux personnes (physiques ou morales) minimum sont requises pour créer une SCI.
Pour cela, il convient d’ériger les statuts déterminant les aspects de la société :
- Nom de la SCI
- Objet social
- Siège social
- Capital
- Durée
- Associés
- Gérance
- Modalités de fonctionnement…
Puis de publier une annonce légale dans un journal habilité (189€), et de déposer un dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal de Commerce.
Pourquoi une SCI ?
Une SCI permet aux associés de détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers, généralement pour tirer profit de leur mise en location.
La gestion du patrimoine est en effet simplifiée grâce aux caractéristiques de la SCI :
- La gestion est confiée aux gérants, désignés par les associés ;
- Le patrimoine (les biens immobiliers) n’est pas détenu par les associés à titre personnel, mais est détenu par la société ;
- La société peut être divisée en parts sociales, permettant d’adapter le pouvoir de décision et la jouissance des biens selon l’investissement de chaque associé.
Cette forme de gestion permet notamment d’éviter les éventuels conflits familiaux qui peuvent apparaître, fruit d’une mésentente dans la gestion d’un bien immobilier : certains veulent vendre, d’autres conserver… Dans le cas d’une SCI, les éventuels bénéfices sont reversés en fonction des parts de chacun, et le pouvoir de décision est également réparti de cette façon.
Une transmission simplifiée…
La SCI présente de multiples avantages dans la transmission du patrimoine immobilier.
Comme la société peut être divisée en parts sociales, elle évite les règles de l’indivision pour les propriétaires d’un même bien immobilier (en cas de divorce ou d’héritage par exemple). Il n’y a pas besoin de vendre le bien pour se le partager : l’usufruit (les loyers engendrés par la location) peut être partagé entre les parts des associés, s’il y a des bénéfices, à déclarer ensuite dans l’impôt sur le revenu (IR) ou sur l’impôt pour les sociétés selon le régime choisi.
La transmission est même flexible selon vos besoins. Vous pouvez céder vos parts :
- En pleine propriété : l’héritier acquiert la propriété et la jouissance des parts ;
- En usufruit : l’héritier acquiert la jouissance de l’usufruit (les loyers générés par les biens immobiliers), mais ne peut pas participer aux votes d’Assemblée Générale des associés ;
- En nue-propriété : l’héritier acquiert la propriété (le droit de vote en AG) mais pas la jouissance du bien.
Par exemple, un parent peut léguer sa part à son enfant tout en conservant l’usufruit, donc en s’assurant de garder une rente pour vivre confortablement la retraite en attendant la transmission complète. Ou au contraire, léguer l’usufruit mais en conservant le droit de vote en AG.
Et plus avantageuse
La SCI offre également une transmission optimisée par rapport à une détention du patrimoine en nom propre.
Un parent peut transmettre le patrimoine immobilier à son enfant en faisant des donations successives, et ainsi profiter d’une exonération des droits de mutation. Cela permet d’éviter de devoir payer les frais de succession, dans une limite de 100 000€ tous les 15 ans.
Et ce, en donnant un nombre de parts de la SCI correspondant au montant voulu, en restant au plus près de l’abattement – au centime près !
Des avantages fiscaux
La SCI offre également des avantages fiscaux en termes d’imposition ; notamment d’un abattement de 10% sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), et d’un abattement sur la valeur du bien immobilier de 15% - un actif de SCI est considéré comme plus difficile à vendre qu’un bien immobilier -, abattement qui se répercute sur la plus-value réalisée par la SCI.
La SCI peut également bénéficier de dispositifs fiscaux comme le PINEL, le Malraux ou le LMNP.
La SCI est donc généralement la solution favorisée par les familles ou proches souhaitant se constituer et gérer un patrimoine immobilier. Une fois les rapides formalités effectuées, elle offre de nombreux avantages, financiers et pratiques.