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Achat appartement neuf : qu’est-ce que la copropriété ?

Vous avez acheté un appartement dans un immeuble comptant plusieurs propriétaires : vous faites donc partie d’une copropriété.

La copropriété est un régime juridique organisant un immeuble collectif entre plusieurs personnes – les copropriétaires. Comme tout régime juridique, elle a ses règles, afin que les occupants puissent vivre en harmonie.

Voici comment fonctionne une copropriété.

Comment fonctionne une copropriété ?

Chaque copropriétaire possède une partie privative de l’immeuble – son appartement, ainsi qu’une quote-part des parties communes appelée « tantièmes de copropriété ».

Ces tantièmes de copropriété se retrouvent dans l’état descriptif de division. Il s’agit d’un document technique établi par un géomètre expert, qui détaille l’identification de l’immeuble, la numérotation des lots, la situation de chaque lot, la définition des parties privatives et des parties communes, …

Ce document vous est remis à la signature de l’acte notarié de votre appartement il est annexé au règlement de copropriété. Celui-ci vous renseigne sur vos droits et obligations en tant que copropriétaire.

Le règlement de copropriété

L’ensemble des règles concernant l’utilisation et la gestion de l’immeuble est rassemblé dans le règlement de la copropriété, il s’impose à tous les copropriétaires et occupants, présents comme futurs.

Il contient tous les droits et obligations des copropriétaires. Et entre autres :

  • La définition des parties privatives et communes
  • L’usage que vous pouvez faire des parties privatives et communes
  • Le fonctionnement des assemblée générales et modalités de convocation
  • La répartition des charges de la copropriété en fonction de vos tantièmes
  • Les règles de fonctionnement de la copropriété et sanctions éventuelles

Fonctionnement général d’une copropriété

Comme mentionné plus haut, chaque copropriétaire détient sa partie privative (logement et équipements) et une quote-part des parties communes.

Sur votre partie privative : vous disposez librement de votre partie privative, l’usage que vous en faites – habitation, usage commercial, usage professionnel, mixte – devant respecter le règlement de copropriété.

Sur les parties communes : Structure de l’immeuble, toiture, espaces extérieurs, couloirs communs, ascenseur…  A l’usage de tous les copropriétaires ou occupants, ces lieux ne sont pas à la libre disposition d’un seul copropriétaire. Leur usage est défini par le règlement de copropriété ou en AG.

Les frais émanant des parties communes (travaux de rénovation, réparation, etc) sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ; ils font partie des charges de la copropriété, et sont répartis en fonction des millièmes (ou tantièmes).

Le syndicat des copropriétaires (ou de copropriété)

L’ensemble des copropriétaires forme « le syndicat des copropriétaires » ; il se créé automatiquement à la naissance de la copropriété, et chaque copropriétaire en fait obligatoirement partie.

Représenté par le syndic, il se réunit une fois par an lors d’une Assemblée Générale, où il vote notamment :

  • La désignation du syndic
  • Les modifications du règlement de copropriété
  • Le budget prévisionnel pour l’année à venir
  • Les travaux à réaliser
  • Le montant du fonds de travaux
  • L’élection des membres du conseil syndical

Une fois ces décisions prises, c’est au syndic de les exécuter.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de membres et d’un président, tous copropriétaires.

Elu par le syndicat de copropriété, ce conseil fait le lien entre les copropriétaires et le syndic. Il assiste ce dernier dans ses missions et est son interlocuteur privilégié.

Les règles de son fonctionnement sont établies dans le règlement de copropriété ou en AG.

Le syndic

Le syndic de copropriété a pour rôle de représenter le syndicat des copropriétaires. Désigné en Assemblée Générale, il doit administrer l’immeuble et exécuter les décisions prises en AG.

Il s’occupe ainsi de la gestion comptable, financière et administrative de la copropriété et contrôle la conservation de l’immeuble ainsi que les travaux engagés.  Il est également en charge des convocations aux Assemblées Générales.

Le syndic peut être bénévole mais est généralement professionnel ; dans ce dernier cas, il doit justifier :

  • D’une assurance civile professionnelle
  • D’une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété », délivré par la Chambre de Commerce et d’Industrie
  • D’une garantie financière suffisante pour assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite

Plus de détails sur le syndic ici.

Comment fonctionne une copropriété ?

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