Quelles taxes doit-on payer lorsque l’on devient propriétaire ?

Vous avez acheté un appartement neuf et êtes devenus propriétaire. Vous devez désormais vous acquitter de plusieurs impôts. Entre la taxe foncière, la taxe d’habitation, l’impôt sur les revenus fonciers, l’impôt sur la fortune immobilière… Quels sont ceux que vous aurez vraiment à payer ?

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local que les propriétaires de biens immobiliers doivent payer tous les ans. Il finance en partie le budget des collectivités (communes, intercommunalités, départements) et donc les équipements et services proposés aux habitants.

Il existe deux types de taxe foncière :

• La taxe foncière sur le bâti (TFPB)
• La taxe foncière sur le non-bâti (TFPNB) : voies privées, jardins, parcs, terrains à bâtir, carrières, mines, tourbières, étendues d’eau, marais, cours, dépendances, terres et serres agricoles

Comment la calculer ?

Le montant de votre taxe foncière est calculé via la « valeur locative cadastrale » du bien : c’est le loyer que le propriétaire percevrait s’il louait le bien sur lequel il est imposé. Cette valeur cadastrale est calculée par l’administration en prenant compte de la surface de votre bien, son état, ses éventuels agrandissements, son affectation, ses équipements, son confort…

Le montant de votre taxe foncière à payer sur le bâti correspond ainsi à 50% de la valeur locative cadastrale et 80% pour le non-bâti, multiplié par les taux d’imposition votés chaque année par la commune dans laquelle est située le bien. C’est aussi pour cela que le montant de la taxe foncière peut être si différent entre deux communes voisines.

A noter : vous devez payer la taxe foncière, même si le logement est inoccupé.

Exonération de la taxe foncière pour les immeubles neufs

Certaines constructions ou situations peuvent vous faire bénéficier d’une exonération sur une certaine période.

Suivant conditions, les immeubles anciens et rénovés pour faire des économies d’énergie sont exonérés pendant cinq ans ; les constructions neuves financées par des prêts aidés par l’État à hauteur de plus de 50% du montant total, sont exonérées pendant dix ans ; les personnes de plus de 75 ans, sous conditions de ressource (un plafond fiscal décidé par l’administration), peuvent l'être également. 

Les immeubles neufs peuvent aussi être exonérés de taxe foncière pendant les deux premières années après la construction, sous réserve de l’accord des collectivités.

L’exonération peut être totale ou partielle. Pour en profiter, le nouveau propriétaire doit remplir le formulaire H2 (aussi appelé Cerfa 6652) et le déposer auprès de son centre des impôts sous 90 jours à partir de la fin de la construction.

Le formulaire H2 contient des informations permettant d’établir la valeur locative cadastrale : situation du bien, désignation du propriétaire, renseignements spécifiques (nature de l’occupation, habitants, crédit), descriptif concernant le confort du logement, informations sur les éventuelles dépendances…

Si vous ne transmettez pas le formulaire, ces exonérations temporaires seront perdues, même si vous y êtes éligibles. Il faut donc penser à faire la démarche vous-même.

La taxe d’habitation : exonération et réforme

La taxe d’habitation (TH) concerne les propriétaires comme les locataires. Elle est établie chaque année au premier janvier. Comme la taxe foncière, c’est un impôt local.  

Le montant de la taxe d’habitation est défini selon la valeur locative cadastrale, pondérée selon votre situation familiale et vos revenus, et multipliée par le taux d’imposition voté par les collectivités locales.

Certaines personnes, dans le cas où elles ne sont pas redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière et que leur revenu fiscal est inférieur à un certain seuil (11 120 €), peuvent être exonérées de la taxe d’habitation si elles remplissent l’une des conditions suivantes :

• Être titulaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité
• Être âgé de plus de 60 ans
• Être veuf
• Être titulaire de l’allocation adulte handicapée
• Être reconnu invalide
• Être reconnu indigent

Abattement et suppression de la taxe d’habitation

La Loi de Finances de 2018 a mis en place un dégrèvement progressif de la taxe d’habitation.

Cette réduction était de 30 % en 2018, de 65 % en 2019 et de 100% en 2020 – ce qui correspond à une suppression totale de cet impôt depuis l’année dernière.

Cependant, ce dégrèvement total ne concerne actuellement que 80% des foyers les plus modestes.

Les 20% restants profiteront cette exonération totale en 2023, avec une réduction partielle de :

• 30% en 2021
• 65% en 2022
• Et finalement 100% en 2023.

Tous les Français seront donc concernés à terme par la suppression de la taxe d’habitation.

L’exonération totale ou partielle dégressive bénéficiera en 2021 aux usagers dont le revenu fiscal ne dépasse pas ceux-ci-dessous :

Attention : les contribuables qui, l’an passé, étaient assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière ne peuvent pas bénéficier de ce dégrèvement.

Cependant, cette suppression de la taxe d’habitation peut présenter un risque de contrecoup pour le contribuable. Puisqu’elle représente une baisse nette des recettes via les impôts locaux pour les collectivités, ces dernières pourraient compenser en augmentant le montant de la taxe foncière.

L’impôt sur la fortune pour les propriétaires au patrimoine important

Depuis le 1^er janvier 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il concerne les propriétaires qui possèdent un patrimoine immobilier excédant 1 300 000 €.

Si l’immeuble est occupé en résidence principale, un abattement de 30% de la valeur de celui-ci sera pris en compte (refusé pour les SCI).

Voici le barème de l’IFI :

L’impôt sur les revenus fonciers

Si vous louez un logement dont vous êtes le propriétaire, les revenus que vous en tirez, appelés « revenus fonciers » sont imposables.

C’est pourquoi vous déclarez :

• Le montant des loyers encaissés au cours de l’année
• Les éventuelles recettes exceptionnelles (aides, subventions)
• Les charges (taxes foncières, intérêts d’emprunts…), qui viennent en déduction

Le régime d’imposition de ces revenus fonciers est le suivant :

- Régime du micro-foncier : S’ils ne dépassent pas 15 000€ par an, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, après un abattement de 30% ;

- Régime réel : s’ils dépassent 15 000€ par an ou si vous optez pour le régime réel, ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu après déduction des frais et charges foncières supportées au cours de l’année.

Si vous louez un bien meublé sous le statut du LMNP, vous pouvez être sous le régime micro-bic et bénéficier d’un abattement de 50% sur vos recettes.