VIR : qu’est-ce que la Vente d’Immeuble à Rénover ?

Vous souhaitez acheter un appartement ? Vous pouvez opter pour un appartement neuf en VEFA, mais vous pouvez également choisir un appartement rénové. Alliant le charme de l’ancien et le confort du neuf, voici comment se déroule la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).

Comme la VEFA, la VIR est un contrat permettant d’encadrer l’acquisition d’un logement auprès d’un promoteur immobilier. Cependant, la VIR ne concerne pas un appartement neuf : elle régit la vente d’un immeuble déjà existant, dans lequel des travaux doivent être effectués par le vendeur.

Le règlement de cette acquisition se fait via un paiement échelonné, c’est-à-dire au fur et à mesure des différentes étapes des travaux.

Conditions requises

Le statut légal de la VIR est encadré par la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de 2006 ; il fixe les conditions dans lesquelles ce régime peut s’appliquer :

• L’immeuble (ou partie d’immeuble) vendu doit être un immeuble déjà bâti, destiné à un usage d’habitation - ou professionnel et habitation ;
• Le vendeur s’engage à réaliser des travaux (suivant un descriptif technique) sur l’immeuble et ce dans un délai défini dans le contrat ;
• L’acquéreur s’engage à acquérir le bien avant que les travaux ne soient réalisés ; il doit ainsi verser des paiements échelonnés durant différentes phases des travaux, donc avant la livraison – c’est le même principe que pour la VEFA.

Une VIR se fait obligatoirement par le biais d’un notaire ; le promoteur et l’acquéreur signent ainsi une promesse de VIR (équivalent du contrat de réservation) puis l’acte de vente en la forme authentique. 

Quels travaux sont concernés ?

Les travaux réalisables dans le cadre de la VIR sont bien spécifiques : ils doivent être effectués sur un immeuble déjà existant et ne peuvent pas concerner des travaux de reconstruction, d’agrandissement ou de restructuration complète. Ils ne doivent pas non plus avoir pour vocation à rendre l’immeuble neuf.

Sont par exemple considérés comme des travaux de reconstruction et donc exclus de la VIR :

• Des travaux de rénovation sur plus de la moitié des façades et fondations (sauf ravalements)
• Des travaux de reconstruction sur plus des deux tiers des éléments de second œuvre suivants : planchers, cloisons intérieures, sanitaires, huisseries extérieures, installations électriques, plomberie

Que contient un contrat en VIR ?

Contrairement à un contrat en VEFA, le contrat en VIR est une promesse de vente, et non un contrat de réservation. Il existe pour protéger l’acheteur vis-à-vis de la réalisation des travaux de rénovation, dans leur délai de réalisation comme dans le respect de leur date d’achèvement.

Le contrat en VIR doit contenir plusieurs mentions obligatoires :

• Les caractéristiques détaillées du bien vendu (surface concernée, descriptif technique)
• La description des travaux à réaliser, avec éventuellement ceux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives
• Le délai de réalisation des travaux
• Le prix de l’immeuble, des travaux et le détail de l’échelonnage du règlement
• Les justificatifs des assurances de construction (dommage-ouvrage, garantie biennale, garantie décennale) et de la souscription à la garantie financière d’achèvement (GFA) par le promoteur.

Un règlement de copropriété peut également être annexé à ce contrat.

Modalités de paiement

Comme la VEFA, l’acquisition en VIR demande un paiement échelonné, encadré par la loi. Le premier paiement intervient lors de la signature de l’acte authentique : l’acquéreur paie le prix de l’existant.

Il paie ensuite le prix des travaux selon leur avancement :

• L’acheteur paie 50% du coût total des travaux lorsque la moitié des travaux est effectuée ;
• À l’achèvement des travaux, il paie 95% du prix total des travaux ;
• À la livraison, il règle les 5% du prix des travaux restants.

Avantages de la VIR

L’achat d’un appartement en VIR présente plusieurs avantages.

Ce cadre légal existe pour protéger l’acquéreur, via des délais à respecter et des garanties souscrites par le promoteur.

Les immeubles en rénovation profitent du cachet de l’ancien, tout en profitant du confort offert par de nouveaux équipements.

Enfin, certains immeubles en VIR peuvent profiter d’une fiscalité avantageuse (loi Malraux).

Une vente sécurisée

Le régime de la VIR est très sécurisant pour les acquéreurs.

L’acquéreur achète un logement dont les travaux ne sont pas terminés le jour de l’acquisition chez le notaire.

En contrepartie, le vendeur lui fournit des garanties : paiement du prix échelonné correspondant à l’avancement des travaux, souscription d’une garantie financière  d’achèvement, souscription d’une assurance dommage-ouvrages.