L'Hebdo immobilier by SMCI • Investir en démembrement de propriété avec ses enfants : une stratégie patrimoniale gagnante

Principe général

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans en avoir la jouissance immédiate.

Dans le cadre d’un investissement locatif familial, les parents acquièrent l’usufruit tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires. À l’extinction de l’usufruit (souvent au décès des parents), les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.

Avantages pour les parents

• Percevoir les loyers : les revenus locatifs reviennent aux usufruitiers, ce qui peut compléter leurs ressources.
• Optimisation fiscale : l’usufruit est évalué selon un barème fiscal, réduisant le coût d’acquisition par rapport à la pleine propriété.
• Transmission anticipée : les parents organisent la succession en douceur, sans attendre le décès. Ils peuvent bénéficier des abattements pour donner leur patrimoine de leur vivant. Par exemple, chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu'à 100 000 euros tous les 15 ans, sans droits de donation.

Avantages pour les enfants

• Acquisition à moindre coût : la nue-propriété est valorisée à un prix réduit (selon l’âge des usufruitiers).
• Pas de fiscalité supplémentaire au décès : la pleine propriété se reconstitue automatiquement.
• Patrimoine sécurisé : les enfants deviennent propriétaires d’un actif immobilier sans avoir à en assumer la gestion locative.

Un outil patrimonial stratégique

Ce montage est particulièrement adapté pour :

• Préparer la transmission tout en conservant des revenus.
• Optimiser la fiscalité (droits de donation réduits).
• Investir dans l’immobilier locatif avec une vision long terme.

Les conseillers SMCI et leurs partenaires sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets immobiliers.