Comment calculer la rentabilité locative d’un appartement ?

Vous comptez acheter un appartement pour ensuite le mettre en location. Mais cet investissement locatif doit être rentable : vous voulez gagner de l’argent, pas en perdre.  Vous cherchez donc logiquement à savoir ce qu’il va vous coûter et ce qu’il va vous rapporter. Comment faire pour calculer cette rentabilité locative ?

Schématiquement, la rentabilité locative est le rapport entre ce que vous rapporte le logement (le loyer) et ce qu’il vous coûte (prix d’achat, frais de notaires, crédit, taxes, entretien…)

On peut la calculer à différents niveaux :

La rentabilité brute

C’est le rapport simple entre le loyer annuel, divisé par le prix du logement. Multipliez-le par 100 pour obtenir le rendement brut annuel.

Par exemple, un appartement que vous louez 500 euros par mois (6 000 euros par an) et qui coûte 100 000 euros à l’achat :

• 6 000/100 000 x 100 = 6% de rentabilité locative brute annuelle.

Ce simple calcul a l’avantage d’être indicatif : on se fait rapidement une idée de ce que l’investissement peut rapporter.

Et comme la fiscalité et les charges peuvent changer selon chaque bien ou zone géographique, la rentabilité brute permet de comparer tous les biens facilement et rapidement, dès la visite.

Cependant, lorsque ces éléments sont connus, il convient de les prendre en compte pour avoir une idée plus précise de la rentabilité réelle de l’investissement.

La rentabilité nette

La rentabilité nette intègre les charges supplémentaires que l’on va supporter :

• La taxe foncière
• Les frais de gestion
• Les charges non-récupérables

Le calcul n’est pas plus compliqué : il suffit de soustraire ces charges aux revenus – le loyer.

Dans l’exemple précédent, le loyer rapportait 6 000 euros par an. Enlevons les charges : 400 euros, la taxe foncière : 600 euros et les frais de gestion : 300 euros – soit 4 700 euros en tout.

• Le calcul est donc : 4 700/100 000 x 100 = 4,7 % de rentabilité locative annuelle.

Cette étude plus précise de la rentabilité de votre investissement permet de mieux l’anticiper.

Mais il est possible d’aller encore plus loin.

La rentabilité nette d’impôt

La rentabilité nette d’impôt prend en compte vos impôts, la CSG-CRDS et les avantages fiscaux, comme avec le dispositif Malraux ou le LMNP.

Ce calcul nécessite de connaître votre situation fiscale (revenus fonciers, revenu net imposable, taux marginal d’imposition…)

Les autres facteurs : réduire le risque en investissant bien

Bien-sûr, comme tout système complexe, l’investissement locatif repose sur une multitude de critères qu’il est difficile de calculer de manière exacte en amont.

Comme par exemple le risque de vacance locative - le fait de ne pas trouver de locataire lors de la mise sur le marché de votre appartement.

Pour se prémunir de tous ces critères extérieurs et s’assurer un bon investissement, il convient de respecter les fondamentaux de l’immobilier, avec en premier lieu l’emplacement :

• Investissez dans une zone locative dynamique
• Respectez les critères fondamentaux de l’immobilier
• Choisissez un promoteur immobilier pertinent.

En suivant ces conseils, vous investissez dans un appartement qui vous assure une bonne rentabilité locative et sera gage de revente.